一些市民"借名买房"律师提醒：当心房财两空

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时下哈尔滨有些人借别人的名义买房，表面上可以得到一些实惠，到头来却可能给自己带来不少麻烦，借名买房，当心房财两空。　　以姨母名义买房，进户后至亲反目
　　日前，香坊区法院审理并判决了一起亲属间的债务纠纷，判决潘某(化名)支付给她的外甥女张某(化名)购房与装修款13万余元，双方对这个判决没有异议，均没有提出上诉。
　　早在2003年，家住哈尔滨市原动力区的潘某，有一套厂区的住房，虽然面积只有十几平方米，但听说这个厂区房要动迁，就和自己的外甥女商量能否用钱先把这个公产房买断，这样就可以在动迁后得到一套新的房子。由于买断的钱和动迁后新房的差价潘某无力承担，就希望外甥女张某拿这笔钱出来，而且告诉张某他们买这个房子是为了让自己的母亲、张某的外婆居住的。张某觉得自己能出钱买房的话，就能以较小的代价为自己的外婆弄一个养老的地方，于是她就答应了。在拿出钱之前，她还和自己的姨母潘某签订了一份协议，基本内容就是现有房屋的买断款和以后新房差额部分都由张某承担，以潘某的名义买下房产后，必须由张某的外婆居住。
　　到了2005年，房子建成，潘某被通知交款进户。张在交款进户后，为了能让外婆尽快住进新房，马上就对房屋进行了装修。在装修结束后，张某催促姨母潘某将自己的外婆送过来居住。可潘某看到装修后的房子改变了主意，她想自己住到这里，就把自己的母亲送到了老人院，并要强行搬进去居住。张某阻止其居住并强烈要求按照原来的约定让其外婆居住，结果双方发生了僵持。张某表示如果潘某不按照原先的约定办，她就要起诉到法院；而潘某则认为房子所有权人是自己，因为房屋产权证和土地使用证上的名字都是自己的，自己有权利处置这所房子。
　　在这种情况下，张某将潘某告上了法庭，连同购房发票、装修发票以及她与潘某争执时的录音资料等一并提交到了法庭。开始她本想要求法院判决让她的外婆住进新房子，但潘某的丈夫提出张与潘签订的协议他并不知情，所以应为无效。在律师的建议下改变了诉讼请求，要求潘某支付给她包括购房款和装修款在内的共13万元。法院在审理后判决，潘某对该房屋享有所有权，但必须支付给张某包括购房款和装修款在内的13万元。
　　法律解析
　　哈尔滨新格律师事务所主任律师赵连勤
　　在法律上，本案存在着潘某与张某谁更具有房屋所有权的问题。
　　首先，前者要明确的是谁是争议房屋的所有权人。由于潘与张之间争议实质就是对该房屋的使用支配权利。我国《城市房地产管理法》第59条规定“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”《物权法》中规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这些规定明确的是，我国实行不动产物权取得实行登记公示制度，除法律另有规定以外，未经过依法登记，不能取得不动产物权。从本案例看，虽然张主张是她出资购买的房屋，但由于经过登记公示的物权人是潘，所以从法律上进行判断，潘才是房屋的物权所有人。如果在法庭上张提供不出各种票据和录音等证据，她那13万元也很可能无法要回。
　　其次，这个房屋对潘来说是夫妻共同财产，对于如何处置房屋的任何协议必须由潘的丈夫与潘共同签字才能生效，而是事前张只与潘本人签订了协议，所以该协议不应该具有法律效力。
　　经济适用住房，“借名买房”基本上不行
　　张某想以潘某的名义购买相对低价的房屋为自己的外婆居住，虽然愿望是很好的，但她遇到了一个重要的法律问题，就是借名买房。最近一段时间，房价不断上涨，政府为解决低收入和中等收入家庭的居住问题，推出了价格低廉的经济适用房，并规定了申购者须具备的条件。有些人具备这些条件，不打算买房，而有些人不具备这些条件，但却希望能够买房，于是，有人就想借他人名义买房，但是，这类合同是否有效，如何操作才能保护自己的权益？为此，记者采访了房产专业律师张博。张律师介绍到这里存在着两个严重的问题。第一，合同的效力问题；第二，房屋买卖的风险问题。
　　首先，关于合同的效力问题。借名买房，指以借他人名义购买经济适用住房，名义买房人和实际买房人签订合同，约定实际买房人以符合政府规定条件的人的名义买房，等到政府允许转让时再将房产过户到实际买房人名下，实际买房人则支付给名义买房人一笔酬金或者房屋购买价和市场价的差价作为对价，这叫借名买房合同。在履行过程中，如果发生纠纷，很有可能被认定为无效，其理由主要应从政府推出经济适用住房的目的考虑，政府为了解决低收入和中等收入家庭的居住问题，从而改善整个社会的居住状况才推出这项针对特殊人群的优惠政策，在开发经济适用住房的过程中，政府一般均需用不同方式和渠道给予财政补贴，而名义买房人转让的实际上是基于其符合政府规定的条件从而享有的购房权，如果这类合同有效，就会使原来不符合购房条件的人购买经济适用住房，而原经济适用住房的人群的住房条件仍然没有得到改善，这样就违背了政府的初衷，因而违反了社会公共利益。
　　其次，即使买卖双方对这类合同的效力不提出异议，这类合同也存在着巨大的风险。具体有两点，第一类可以称为主观上的风险，即名义买房人在签订合同后反悔导致合同不能履行，这类风险，尤其是在合同本身有缺陷，且证据难以证明买房款由那一方实际支付的情况下更为严重，由于这类合同的双方，往往具有亲朋关系，不重视书面材料，但在现实中一旦涉讼，实际买房人难以证明自己才是实际付款人，在这样的情况下，如果法院认定合同无效，实际买房人连要求名义买房人返还购房款也成了问题；第二类风险可以称为客观上的风险，即不是合同双方当事人的原因，导致合同不能履行，由于名义买房人领取房产证后，在一定的期限内不能办理过户手续，在该段时间内，如果名义买房人对他人有债务不能清偿，则这套房产有可能被查封甚至进而被拍卖，在这种情况下，已经付款的实际买房人只能向名义买房人要求返还购房款，而不能要求继续履行合同。因此，一般情况下不宜借他人名义买房。
　　律师提醒，“借名买房”要注意！
　　张博律师提醒读者，“借名买房”一定要注意两点，首先是注意收集和保存证据。根据物权法规定，物的分类有动产与不动产之分，从价值角度评价，不论是动产，还是不动产，它都有一定的价值。因此，如果因客观原因需要将房屋登记在他人名下，应当与对方有一份书面合同，合同中需要明确，如果对方主张其是法律上的物权人，对方应当按房屋当时的市场价支付价款。同时，要保存好本人支付价款的收据，一旦发生纠纷，还可以依照合同主张所享有的债权。这样虽然丧失了物权，但是能够保护自己的债权。
　　其次是事先做好咨询。在现有情况下，可以说买房是大多数人的终身大事，因此一定要慎重行事，建议大家在作出买房决策前，一定要找律师等专业人士进行咨询，他们会告诉你应当注意什么和怎么做。要特别提醒的是必须是专业人士，即具有房地产交易专业知识、操作经验的人。